Bostadsbubbla eller potentiell sårbarhet

Bostadsbubbla eller potentiell sårbarhet
Det har under den senaste tiden diskuterats flitigt om de svenska hushållens ökande skuldsättning. Många har beskrivit det hela som en ny bostadsbubbla av stora mått, men stämmer detta verkligen?

Potentiell sårbarhet
Trots den relativt starka återhämtningen i svensk ekonomi efter den finansiella krisen finns ett antal potentiella sårbarheter i det svenska finansiella systemet. I synnerhet är tillväxten i huspriserna och hushållens skuldsättning ohållbar på sikt. Att problem är under uppbyggnad är ännu tydligare i ett internationellt perspektiv. Det gäller inte minst de svårigheter som euroländer med svaga offentliga finanser på senare tid har haft med sin utgivning av statsobligationer. (hämtat från tal av Riksbankschef Stefan Ingves, vid BIK-BOS Konferens Seol, Korea nyligen). 

Enligt Riksbankens uppfattning utgör dagens bostadspriser och hushållens skuldsättning inte något omedelbart hot mot den finansiella stabiliteten, men den nuvarande ökningstakten är ohållbar och det kan därför inte uteslutas att det uppstår problem i framtiden. Detta bekräftades också nyligen av vice riksbankschefen Barbro Wickman-Parak och finansmarknadsminister Peter Norman vid finansutskottets utfrågning om kreditutvecklingen och bostadsmarknaden i riksdagen, se artikel i DPS.

Mot bakgrund av ovanstående har tonläget ändrats hos finansaktörer under de senaste tiden. Numera har taket för storbankernas boutlåning skärpts, efter rekommendation av Finansinspektionen, från tidigare 90-95 % till 85 %. Bankföreningen diskuterar dessutom striktare amorteringskrav för lån utan säkerheter. Riksbanken tagit upp frågan om kassakrav och regeringen funderar på att sänka avdragsrätten för räntor. Riksbanken undersöker även olika instrument som kan användas för att förebygga eller dämpa de potentiella sårbarheterna genom att jämna ut bostadspriscykeln, begränsa hushållens skuldsättning eller stärka bankernas motståndskraft.

Exempel på möjliga åtgärder inkluderar, enligt Stefan Ingves, införandet av bindande tak för belåningsgraden i hushållens upplåning, tak för hushållens skuldkvot eller krav på att räntebetalningarna ska vara fasta under en viss tid. Samtidigt ligger det något i vad ekonomerna vid Svenskt Näringsliv skrev i en konjunkturprognos nyligen: "Det kanske inte finns någon enkel lösning till ett bubbelsäkert makroekonomiskt ramverk".

Hushållens lån i förhållande till disponibelinkomsten ligger på mycket höga nivåer, men lånen i förhållande till ränteutgifterna och i förhållande till hushållens förmögenhet ligger på bra nivåer.


Sedan mitten på 90-talet har trenden varit att hushållens skulder ökar mer än inkomsterna. Skuldkvoten ligger nu på en rekordhög nivå. Däremot har skulderna inte ökat nämnvärt mer än värdet på hushållens totala tillgångar under de senaste 40 åren. Anledningar är stigande värden på fastigheter och mark samt ett ökat sparande bland hushållen.

Räntekvoten är den ekonomiska term som säger hur stor andel av hushållens inkomster efter skatt som går till räntebetalningar. Den kvoten visar att räntekostnaderna för hushållen har minskat från 11 % till 4 % och faktiskt är relativt låga. Förutom en förbättrad disponibelinkomst, ett lägre ränteläge i ekonomin så beror de minskade räntekostnaderna också på att en klar majoritet av hushållen numera väljer rörlig ränta på sina lån. På 80-talet var det vanligast med långa bindningstider på lånen.

Hur stora är övervärdena
Statens bostadskreditnämnd, BKN, internationella valutafonden IMF och tidsskriften The Economist bedömer att svenska huspriser är övervärderade med 20 till 40 procent. Enligt en ECB-studie kan den svenska bostadsmarknaden vara den mest övervärderade av 18 undersökta industriländer. Det skulle kunna leda till ett prisfall på 40 procent. BKN är dock tveksam till om den studien verkligen tagit med alla faktorer som är unika för Sverige. 

BKN landar i sin bedömning på att det finns risk för prisfall på 20 %. Bostadspriserna avviker, enligt BKN, idag lika mycket ifrån fundamenta som de gjorde vid de tidigare pristopparna 1979 och 1990. De menar därför att det är motiverat att använda uttrycket bubbla eftersom bostadspriserna är lika uppdrivna idag som vid de tidigare topparna i bostadspriserna, se artikel i E24.

Lars Frisell, chefsekonom på Finansinspektionen och Masih Yazdi, bankanalytiker på Erik Penser Bankaktiebolag är av en annan uppfattning: ”Man ska inte förvänta sig ett prisfall på den svenska bostadsmarknaden de närmaste åren utan en fortsatt – om än något mer moderat – prisökning”, skriver de i en färsk analys publicerad i senaste numret av Riksbankens tidskrift Penning- och valutapolitik

Även SBAB har en annorlunda vinkling. De menar att hög belåningsgrad inte behöver skapa bostadsbubbla, se artikel i SvdRiskbedömning är nämligen komplexare än så menar SBAB. Eftersom utlåning sker till personer och inte till hus, är personens utbildning, bostadsort, ålder, försörjningsbörda etc. väl så viktiga variabler som belåningsgraden på huset.

Hur stor är riskgruppen
Genom att ställa bostadslånens värde i relation till bostadsförmögenheten får vi ett mått på hushållens belåningsgrad. Belåningsgraden har över tiden legat relativt stabil kring 40 procent av bostadsstockens värde. Belåningsgraden uppgår nu till i genomsnitt ca 46 procent av bostädernas värde. Det är 15 procentenheter mer än innan den förra prisnedgången 1990 och det finns nu inga tecken på att belåningsgraden ska minska.

Denna siffra är relativt sett låg jämfört med den genomsnittliga belåningsgrad på 58 procent som Finansinspektionen har redovisat i rapporten utvecklingen på lånemarknaden. En viktig skillnad mot ovan är att diagrammet även omfattar ägarna till de bostäder som inte är belånade. Den genomsnittliga belåningsgraden när det gäller nyutlåning är 67 procent, se ekonomiska kommentarer Sveriges Riksbank.

Min bedömning är att cirka 20 procent av låntagarna (som i sin tur utgör 3/4 av hushållen) utgör en riskgrupp, eftersom omkring 20 procent har en belåning på över 85 procent, enligt Finansinspektionen. Detta ligger i linje med DN:s analys: Om bostadspriserna faller med 20 procent kommer omkring 15 procent av bostadslånen att ha en belåningsgrad på över 100 procent. Drygt ett av tio hushåll löper risk att hamna i en situation där skulden överstiger bostadens värde, skriver DN.

Slutsats
Att bostadsbubblan engagerar många visar alla artiklar och debattinlägg under den senaste tiden, se t.ex. bloggarna Flute-tankar och Cornucopias många intressanta inlägg. Även om ett värstascenario knappast blir verklighet så är det farligt att underskatta situationens allvar. Enligt FI är riskerna för det finansiella systemet som helhet låga, men hushållens höga belåningsgrad oroar. Det är slutsatsen av Finansinspektionens bolåneundersökning, se Finansinspektionen - en slutsats som jag tror de flesta delar. 

Jag delar i alla fall FI och Riksbankens syn. Risken för en hembakad finanskris på grund av ett kraftigt prisras på fastighetsmarknaden förefaller inte vara så stor. Det handlar mer om en normalisering av utvecklingen av räntor, priser och skulder. De svenska bankerna tillhör också de absolut friskaste i EU när det gäller kapitaltäckningsgrad. Ur ett konsumentskyddsperspektiv är en fjärdedel av hushållen är skuldfria. Vi har idag ett högre sparande och högre värderade tillgångar (även om det kan finnas övervärden upp till 20 %) än någonsin. Av de som har bolån klarar de allra flesta hushåll av en kraftigt höjd ränta. Hälften av låntagarna har en belåningsgrad under 50 procent. Två tredjedelar av låntagarna har en belåningsgrad på under 80 procent av marknadsvärdet. 

En ny internationell kreditkris däremot, med en större och längre ­efterfrågedipp och en verklig arbetslöshetschock i Sverige, är kanske inte heller huvud­scenariot men långtifrån osannolikt. En sådan utveckling skulle skapa ordentliga problem för en mindre grupp av de skuldsatta; de unga yrkesarbetande i storstads­regionerna. Även måttliga prisfall på bostadsmarknaden kan göra att dessa hushåll får större lån än marknadsvärdet på fastigheten. Om ett sådant hushåll samtidigt drabbas av till exempel arbetslöshet kan det medföra att hushållet tvingas sälja bostaden med förlust. Inget jätteproblem för bankerna kanske, men för dem som ska utgöra landets framtid.

Vad tycker du? Ser vi eller ser vi inte bubbeltendenser? Har vi ingen bubbla eller har vi en bostadsbubbla? Är den stor och kommer den att spricka? Eller är det så att bubblan syns först efteråt, när den har spruckit och prisfallet har varit dramatiskt? Är detta enbart en potentiell sårbarhet?

P.s. Se även den intressanta sajten Finanshistoria - en historisk redogörelse för finanskriser och finansvärlden.

Läs även andra bloggares åsikter om .

Rekommenderade gratistjänster

  • Få en snabb och enkel överblick över din ekonomi genom att klicka här!
  • Jämför elpriser och byt elavtal enkelt och kostnadsfritt genom att klicka här!
  • Få en total och gratis överblick på alla dina pensioner genom att klicka här!
  • Jämför och hitta de billigaste och bästa försäkringarna genom att klicka här!
  • Gör aktie- och fondaffärer utan courtage - klicka här!
  • Jämför alla kort och sänk dina kostnader - klicka här!
  • gratis återbäring på dina inköp online - klicka här!
  • Besök seminariet "Ett rikare liv" - klicka här!
  • Ta del av Classier Hedge, en dynamisk investeringsstrategi - klicka här!
  • Skaffa dig gratis ett kostnadsfritt bokförings- och faktureringsprogram - klicka här!
  • Rabattkoder, deals och REA för dig som vill spara pengar när du handlar på nätet - klicka här!
  • Låt bankerna slåss om ditt lån! Mata in dina uppgifter. Därefter får olika banker bjuda på hur låg ränta de vill erbjuda dig. För privatlån klicka här! För bolån klicka här!
  • Checklista flyttstädning Stockholm här.